변호사가 알려주는 신종 전세사기 예방법
집 값이 하늘 높은 줄 모르고 오르는 덕에 많은 분들이 전세를 살고 있습니다. 하도 전세금 관련 사기가 많아 보증보험에 가입하는 분들도 정말 많은데요. 가입을 해도 지급 거절당하거나 지급보류 당하는 경우가 정말 허다하다고 합니다. 집을 옮기려면 당장 돈은 필요하고, 피같은 내 돈 떼이고 거리로 쫓겨나는 경우도 생기는데요.
신종 전세 사기 어떻게 이루어지나요?
1. 대항력(보험의 효력이 발생하는 시기)을 이용한 사기
전월세 계약을 체결한 뒤, 전입 당일에 소유권을 제삼자로 변경하고 보증금을 들고 사라집니다.
대항력 인정 시점(보험의 효력 발생하는 시기)은 '전입 당일'이 아닌 '전입 다음날'이라는 것을 악용한 것입니다.
✓ 즉 전입신고 날 대항력 (보험의 효력 발생하는 시기)이 생기기 전 보증금 반환 능력이 없는 다른 사람에게 매매함으로 새로운 세입자는 보증금을 청구하더라도 대항력이 발생하기 전 주인이 바뀌었기 때문에 돈을 돌려받기가 어렵습니다.
※주택임대차 보호법에는 임대인에 대한 대항력은 전입 다음날부터 생김
사기를 예방하려면 어떻게 해야 하나요?
✓ 지금 전세를 살고 있는대 임대인이 바뀌었다면 언제 바뀌었는지 확인해보세요.
-피해자들은 보증보험에 가입하였기 때문에 당연히 보상을 받을 줄 알고 계약이 끝나는 날까지 모르고 있다가 전세금을 못 돌려받고 보증보험에 신청한 뒤에야 당한 것을 아는 경우가 있습니다. 만약 사기를 당했다면 즉시 변호사와 상담하여 피해를 줄일 수 있도록 해야겠습니다.
✓ 집주인 신분증 등 서류 진위 여부를 확인한다.
-만일 집주인 대신 대리인이 위임장을 가지고 계약할 경우 각별한 주의가 필요하다. 집주인의 인감증명서가 첨부돼 있는지 확인하고 직접 집주인과 영상 통화할 것을 요구한 뒤 신분증과 얼굴 대조 및 계약내용에 확인해야 한다.
✓ 계약 당일에는 계약서 특약을 통해 전입신고일을 계약 날 하루 전날로 설정해야 한다.
-임차인의 대항력 및 우선변제권 확보 요건은 '임대차 계약+점유+전입신고+확정일자'다. 대항력의 효력은 인도와 전입신고가 있는 다음날 0시를 기점으로 시행된다.
✓ 악의의 임대인은 이 같은 법적 틈새를 노려 전입신고일 당일 질권을 설정한 뒤 잠적하는 경우가 많아지고 있다. 이 때문에 전입신고일을 계약 전날로 설정하고 점유 개시까지 진행해 대항력 확보를 계약 당일 0시로 맞추는 것이 중요하다.
✓ 특히 계약 당일에는 잔금을 치르기 직전, 반드시 마지막으로 등기부등본을 확인해야 한다.
-등본의 을구(소유권외 권리)를 확인해 임대인이 근저당 질권 등을 설정한 것이 있는지 확인한 뒤 잔금을 지급하면 된다. 마지막으로 주택 전월세 신고와 전세보증금 보증에 가입하면 된다.
- 출처 아이뉴스 24
2. 보증금 대위변제를 이용한 사기
분양가보다 전세금이 높은 신축빌라 등을 이용하여 분양가보다 높게 세입자가 대출을 받는 것입니다.
신축빌라 등은 시세가 아직 정해져 있기 때문에 그 점을 악용하여 예를 들면 3억짜리 빌라라면 5억을 대출하도록 한 뒤 남은 금액을 취하는 것입니다.
시세보다 높게 전세금을 대출하였기에 다음 세입자를 구하기도 힘들고 변제가 불가할 시 보증금 대위변제를 통하여 보상을 받지만 그래도 이런 사건에 끼게 되면 돈을 즉시 받기도 힘들고 맘고생 하기 마련이니 피해 가는 것이 좋습니다.
✓ 시세보다 높은 전세 대출을 요구하면 거절하고, 깡통 전세는 두 번 세 번 확인 후 피해가 없도록 해야겠습니다.
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서민들의 피땀 흘린 돈을 갈취하는 전세 사기! 피하기 위해서 반드시 전문가 들과 상의하고 계약하는 것이 좋습니다.